中国家庭需要多大的居住空间？2025年，中国家庭户均人口2.53人，我们已经从传统大家庭模式转为新型微型家庭，当我们的居住单元越来越小，从满足户均2.53人舒适居住的基础功能来看，三居室户型（2+1户型）能够满足大多数家庭的需求，其次才是空间尺度（90平米三房VS200平米三房）和个性化需求的差异。虽然会动态调整但最终都会指向三房，如当人口多了会走向分户，重新成为微型家庭模式；当房间不够功能缺失，多数家庭会持续改善居住条件，直至达到三居室，部分家庭走向更高阶的四居室、五居室。
再假设在租房与买房的政策、条件完全相同的情况下，那么无论是买房还是租房，从舒适居住的基础功能角度出发，三居室户型都应是理想选择。实际上，在政策、保障性租赁住房、市场以及机构等多重因素的共同作用下，租房与买房之间的权力条件正在逐渐趋同，但在产品供应方面却存在显著差异，相隔两个时代。例如，新房市场中几乎已无两居室产品供应，而租赁市场中，机构介入的主流产品仍以单间和一居室的刚需产品为主，未来租赁住房市场也会有类似新房市场中的置换链条，从“租赁刚需时代”逐渐向“品质改善时代”转变。
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底层逻辑是一方面，目前以小户型为主的租赁住房市场呈现出租金下滑，空置率升高，运营难度加大，同质化竞争严重的趋势；另一方面，随着租房观念改变及租赁住房产品品质逐渐改善，家庭型、大户型、品质型租房需求上涨，租赁改善出现苗头。也就是说，虽然目前住房租赁市场租金承压，但是结构失衡，还远远不能满足改善类客群的品质生活的需求，这也将会倒逼市场结构性改变。
根据我们统计的上海随申办数据，截至2025年5月7日，上海保租房供应数量已超19万套。从供应户型占比来看，上海的单间产品和一居室产品占比88%，二居室和三居室整租产品占比仅有12%，四居室和五居室没有产品供应。
供应量最大的浦东、闵行、宝山、松江四个区，户型每上升一级供应下降数倍，最高达10.65倍。
长租公寓市场供应更加集中，根据同策研究院抽取的245家长租公寓样本来看，样本面积集中分布在最小面积40平米以下，最大面积60平米的小户型区间。
由于产品过于集中，对租客而言，改善类客群不管是在保租房市场（还存在产品错配的问题）还是在长租公寓市场都难有合适的选择。散租市场虽然房源量大且选择多样，但其弊端一直被广泛讨论，比如装修简陋、租期不稳定、停车难等问题。
对于机构而言，中端型公寓小户型产品客群基数大，年轻人支付溢价意愿高，相比之下中大户型规模不经济，同样的坪效，二居室、三居室产品价格显著上升，相较于散租市场完全失去性价比，这部分客群的价格弹性较小，因此他们可能会重新回归散租市场。但是为了保证产品的多样性，公寓运营商仍会配置少量的二居室户型。
高端服务式公寓逻辑刚好相反，以供应中大户型为主，由于高端客群价格弹性较大，注重服务及隐私，且具有较强的溢价能力，坪效大幅提高，开发中大户型产品可以有效增厚利润池。但高端型公寓的影响力仅局限于部分客群，无法对整体市场产生决定性影响。
从面积段来看，上海租房市场20平与80平供需极度失衡的两端。90平以下的面积段中20平前后和80平前后的需求最为旺盛。80平左右的两居室，则是改善型需求的热点，适合有孩子的家庭。——全国房价行情网
从整租与散租来看，北京、上海整租签约量波动上升，去年三季度都来到了最高位。——自如研究院
从租客年龄来看，全国重点40城租赁成交中，2023年，35岁以上租客占比超过35%，甚至超过25岁以下租客占比。——贝壳研究院
种种数据表明，租赁改善型需求逐渐崛起，那么，中端型公寓产品是否应该向中大户型做倾斜？
根据调研来看，家庭型客群（如二居室、三居室租户）的稳定性远超预期。这类租户通常因工作、子女教育等需求长期租住，换租频率低，且对房屋维护更用心。
在长租公寓产品、服务、价格如此卷的情况下（），家庭型租客更“省心”，维护成本低、营销费用少、租期长、粘性还足，可谓是优质的客户。
再从坪效角度来看，假设20平方米的一居室租金为3000元/月，租金坪效为150元/平方米/月；50平方米的二居室户型租金为5000元/月，租金坪效为100元/平方米/月。然而，若将空置期与空置率因素纳入考量，当小户型入住率低于70%时，实际坪效方面，一居室与二居室已基本打平，但运营、营销成本完全不一样。
▲目前行业主流小户型产品的现状是租金下滑，空置率不断提升的 数据来源：同策研究院
在这种情况下，机构适当调整小户型的比例，提升二居室的占比，可以平衡运营压力，降低空置期，甚至可以降低后期的维修养护费用。
以首创和园·房山星城社区为例，该项目位于房山区，从租住活跃度来看，其所在区域的区位优势并不明显，且全部建设为两居室、三居室的住宅型产品。若单纯考虑青年租客群体，该项目的出租难度将相当大。然而，实际情况却是该项目的出租率和租金均价均超出了预期。这主要得益于该区域新建住宅项目稀缺，现有住宅项目存在建设时间早、面积相对小、格局不理想等问题，导致本地居民的改善性置换需求难以得到满足。首创和园·房山星城社区投入使用后，吸引了大量附近居民。这些居民选择将自有住房出租，转而租住国企开发、运营的新社区中更新、更大、服务更好的房子。——ICCRA
综上所述，随着租客改善需求的崛起，家庭型租客长期价值被低估。房地产行业已进入新的发展阶段，城市居住方式正逐渐从“以买为主”向“租购并举”转变，观念的转变、行业激烈日趋竞争以及人群的多样性都倒逼市场供需结构发生改变，这些变化或许并不显眼，但却可能成为未来租赁市场的关键转折点。
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